Les revenus locatifs des biens loués nus sont certainement les revenus du patrimoine les plus taxés avec une base imposable supportant le barème de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et les prélèvements sociaux (17,20 %).
Les bons choix pour bien déclarer et limiter la note fiscale ↓
2 options possibles : régime réel ou micro-foncier
2 options possibles : régime réel ou micro-foncier
- Régime réel (déclaration n°2044) : base imposable = loyers - charges déductibles (frais d’agence de location, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, dépenses d’entretien, de réparations…)
- Micro-foncier : base imposable = loyers - 30 % (loyers annuels < 15 000 €)
☑ Plus les charges déductibles sont importantes, plus le régime réel peut être avantageux.
▲ Le passage du régime réel au micro ou inversement est irrévocable pour 3 ans, à anticiper pour les charges futures !
Dépenses de travaux déductibles : identifier les travaux éligibles
☑ Déductibles :
- les dépenses de réparation et d’entretien : maintenir ou de remettre en état le bien immobilier sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (ex : remplacement chaudière défectueuse)
- les dépenses d’amélioration : apporter un équipement ou un élément de confort nouveau (ex : rénovation salle de bain)
⮽ Pas déductibles : les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement.
▲ En cas d’une rénovation conséquente, les travaux mêlant à la fois une partie déductible et l’autre non déductible ne peuvent pas être admis en déduction s’il n’est pas possible de dissocier les 2 catégories de travaux !
Déficit foncier : réduire efficacement la base imposable
Au régime réel, lorsque les dépenses déductibles sont plus élevées que les loyers encaissés, un déficit foncier peut être généré :
☑ Si les charges déductibles de l’année N (excepté les intérêts d’emprunt) réduisent les revenus fonciers au-delà de 0 € : un déficit est généré, le revenu global N (salaires, pensions retraite…) est déduit jusqu’à 10 700 € maximum (doublé sous conditions).
▲ Conserver le bien loué nu au réel au moins jusqu’au 31/12/N+3
→ Baisse de l’IR
☑ Si le déficit de l’année N dépasse10 700 €, le reliquat est reporté pour déduire les revenus fonciers éventuels des 10 années suivantes.
→ Baisse de l’IR + prélèvements sociaux
BONUS : renouvellement de l’engagement locatif Pinel
Le Pinel c’est fini mais… par pour vos obligations déclaratives ! La réduction d’impôt est conditionnée à un engagement de location initial de 6 ou 9 ans prorogeable.
Le Pinel c’est fini mais… par pour vos obligations déclaratives ! La réduction d’impôt est conditionnée à un engagement de location initial de 6 ou 9 ans prorogeable.
▲ Lorsque cet engagement arrive à expiration, il est prorogeable par période de 3 ans avec la date de début de location en point de départ. A défaut d’envoi de l’engagement (à compléter dans la déclaration 2044-EB), la réduction d’impôt ne peut plus être perçue quand bien même le bien serait toujours loué !
Une fiscalité maîtrisée pour un rendement préservé !
